Redactar el contrato de arras

El contrato de arras o señal es un contrato privado por lo que goza de un amplio margen tanto de redacción como de fondo. Sin embargo, como contrato ­de obligado cumplimiento para ambas partes que es, conviene elaborarlo con el máximo cuidado. Además, como el contrato de arras o señal suele ser el primero de los contratos que se firman de cara a una operación de compraventa, conviene dejar bien sentadas las bases de la transacción desde el principio.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

A continuación te detallamos algunos de los elementos que no deben faltar en un contrato de arras o señal.

• Comparecientes: Tienen que aparecer descritas las dos partes: la que promete vender y la que promete comprar. Deberá figurar, de cada una de estas personas, el nombre y apellidos, estado civil, domicilio y Documento Nacional de Identidad (DNI).
  • Vendedores. Si se trata de un matrimonio y la finca en venta es ganancial, deben firmar los dos esposos. Si pertenece a dos o más personas proindiviso, deben ser comparecientes y firmar todos los titulares. Y si se trata de una sociedad, deberán consignarse las circunstancias del representante con indicación de los documentos por los que está facultado a realizar la operación.
    Si vende un particular, pero está representado por otra persona (un apoderado), se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.
  • Compradores. En este caso, aunque compre un matrimonio, basta la firma de uno de los cónyuges. Ahora bien, si va a ser adquirida por dos o más personas proindiviso, deberán hacerlo todos los que van a comprar.
    Cuando el adquirente sea una sociedad o empresa, deberá indicarse con qué documentos se reconoce al firmante como representante de la misma.
• Finca o bien inmueble
  • Descripción. Debe hacerse una descripción no muy exhaustiva de la vivienda que se esté vendiendo. Es recomendable que incluya la localidad donde está la vivienda, la calle, planta, puerta y superficie. Si el piso se vende conjuntamente con una plaza de garaje o un trastero, debe hacerse mención expresa de los mismos y describirse de la misma forma.
  • Registro. No es usual, pero sí importante. Será la prueba que tendrá el comprador de que el vendedor es quien dice ser y que no hay nada oculto (cargas, gravámenes) que desconozca. Lo más importante de comprobar es, por tanto, la titularidad, la descripción y el estado de cargas de la finca.
  • Cargas. Su comprobación es muy importante. Si existiera alguna, debe recogerse de forma expresa el pacto al que hayan llegado las partes.
    Así, el comprador puede subrogarse en las cargas que existan. O, por el contrario, puede acordarse que el vendedor se obligue a cancelarlas antes de la elevación a escritura pública.
• Condiciones de la compra-venta
  • Arras. Aquí se detalla la entrega de la señal convenida. Su montante es optativo y libre. No hay cantidades predeterminadas, pero la experiencia y los profesionales recomiendan que oscile entre un 5% y un 15% del precio del piso. El Código Civil ya explica que si el comprador incumple su compromiso de hacer efectivo el resto del precio, se quedará sin esta señal y, al contrario, en el caso del vendedor, deberá devolvérsela a la otra parte multiplicada por dos. Esto establece la ley que rige este tipo de contratos (el citado Código Civil), pero admite pacto en contrario.
  • Financiación. En el contrato de Arras se puede incluir de forma optativa una cláusula que garantice que las arras serán devueltas al comprador si éste no consigue financiación hipotecaria.
    Esta es una disposición favorable al comprador que puede solucionar muchos problemas, pero, como afirma la notaria Pilar de Prada, «puede ser difícil encontrar a un vendedor dispuesto a eso», además de que será complicado probar que el adquiriente no ha conseguido financiación (diferente sería que no hubiera encontrado una hipoteca que le satisfaga plenamente).
  • Precio. Conviene fijar una fecha concreta para entregar el resto del precio, que debe detallarse. Esta puede indicarse en meses o días (en este último caso, ha de señalarse si son hábiles o naturales).
    De nuevo la costumbre recomienda que la entrega del resto del precio (que coincidirá con la firma de escritura pública y así debe hacerse constar) se produzca dentro de un plazo de entre 20 y 40 días después de entregar las arras, según Jesús Zarzalejos.
    Si el comprador se va a subrogar en una hipoteca o en otra carga, debe indicarse qué parte del precio será entregada al vendedor y cuál retenida por la subrogación.
  • Gastos. De nuevo existe libertad contractual. La ley recomienda que el comprador se haga cargo de todo menos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario. Ambos casos recogen la posibilidad de pacto en contrario.

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